L’ORIE dévoile un indice de recyclage des bureaux en logements : une solution d’avenir pour l’Île-de-France

Alors que l’Île-de-France fait face à une crise du logement sans précédent, avec un déficit estimé à au moins 500 000 logements, l'Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE), présidé par Joachim Azan, propose un nouvel outil pour identifier les territoires les plus propices à la transformation de bureaux en logements. Une initiative essentielle pour répondre aux besoins des Franciliens tout en optimisant l'utilisation du foncier existant.

Un potentiel sous-exploité pour répondre à la crise du logement

Selon ImmoStat, plus de 5,6 millions de mètres carrés de bureaux sont aujourd’hui vacants en Île-de-France. Dans l’étude intitulée « Que faire des millions de m² de bureaux obsolètes en Île-de-France ? », pilotée par Joachim Azan, Président de l’ORIE et Président fondateur de Novaxia, et Richard Malle, administrateur de l’ORIE et Directeur Stratégie chez Colliers International, il est estimé que le recyclage de ces bureaux pourrait permettre la création de 150 000 logements, offrant ainsi une solution pour loger environ 340 000 personnes.

Toutefois, la transformation de bureaux en logements ne peut se faire uniformément sur l’ensemble du territoire. Pour accompagner cette mutation, l’ORIE a mis au point un indice de recyclage des bureaux, permettant d’identifier les zones à fort potentiel.

Un outil d’aide à la décision pour identifier les territoires les plus favorables

L’indice de recyclage des bureaux de l’ORIE évalue le potentiel de transformation en fonction de trois grands critères :

• Dynamique tertiaire (30%) : analyse de l’offre et de la demande de bureaux ainsi que du taux de vacance.
• Dynamique résidentielle (30%) : prise en compte des nouveaux logements construits, du solde migratoire, de l’évolution des prix du résidentiel neuf et des infrastructures de transport.
• Faisabilité économique (40%) : équilibre financier entre la démolition et la restructuration des bureaux pour produire du logement neuf.

Cet indice a été appliqué à 113 communes regroupant plus de 80 % du parc de bureaux francilien, et a révélé plusieurs typologies de territoires :

• Les quartiers de Paris intra-muros, Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret : peu propices à la transformation en raison de contraintes foncières et économiques.
• La première couronne parisienne (Clichy-Saint-Ouen, Vélizy-Villacoublay, Vanves-Gentilly, etc.) : fort potentiel de recyclage avec une demande de logements en hausse et une dynamique des bureaux en perte de vitesse.
• Les “villes nouvelles” (Cergy-Pontoise, Marne-la-Vallée, Orly, Roissy, etc.) : attractivité des bureaux en baisse, mais conditions encore insuffisantes pour un recyclage massif.

Le potentiel de création de logements dépend du type d’intervention choisi :

• Restructuration : adaptation d’un immeuble de bureaux à l’habitat, entraînant une perte de surface (1 m² de bureaux devient 0,8 m² de logement).
• Démolition-reconstruction : remplacement d’un immeuble de bureaux par un programme de logements plus dense et mieux agencé (1 m² de bureaux peut donner jusqu’à 2,3 m² de logements, selon l’étude de l’ORIE « Que faire des millions de m² de bureaux obsolètes en Île-de-France ? »).

Dans un scénario mixte où 40 % des opérations sont des restructurations et 60 % des démolitions-reconstructions, 127 000 logements pourraient être créés, permettant de loger 289 000 personnes. Si la proportion de démolitions-reconstructions monte à 80 %, le chiffre atteindrait 150 000 logements pour 340 000 personnes, soit 30 % de la demande régionale en logements.

Une approche durable et pragmatique

Si la restructuration est à privilégier pour limiter l’empreinte carbone (-30 % d’émissions de gaz à effet de serre par rapport à une démolition-reconstruction, selon le Hub des prescripteurs bas-carbone), elle n’est pas toujours réalisable pour des raisons techniques ou économiques. Dans ces cas, la démolition-reconstruction reste une alternative pertinente, permettant de concevoir des logements mieux agencés et plus denses, tout en limitant l’étalement urbain, voire en renaturant. Un équilibre entre ces deux approches est essentiel pour maximiser la transformation des bureaux en logements en Île-de-France.

Novaxia pratique d’ailleurs cette approche durable, en utilisant l’approche des 4R :

• Réutiliser : Une opération de recyclage urbain, en réutilisant les infrastructures préexistantes comme les sous-sols, génère économise entre 10 et 30 % de CO₂
• Renaturer : En réduisant l’emprise au sol des bâtiments, la création de m2 de pleine terre sur des site artificialisés permet de faire revenir la nature en ville
• Réemployer : En réemployant les matériaux des anciens bureaux, nous diminuons le volume de déchets et donc l’empreinte carbone des opérations
• Réversibilité : Construire des bâtiments qui présentent un potentiel de réversibilité permet d’en prolonger la durée de vie et de lutter contre l’obsolescence du bâti.

Un outil pour éclairer les décisions publiques et privées

L’indice de recyclage des bureaux vise à devenir une référence pour guider les politiques publiques et les acteurs privés.

« La crise du logement est un enjeu majeur qui freine la mixité sociale, la mobilité et la natalité. L’indice de recyclage des bureaux est un outil d’aide à l’action pour accélérer la transformation de ces espaces en logements », affirme Joachim Azan, Président de l’ORIE et de Novaxia.

« Cet indice apporte une vision des forces et des faiblesses du territoire pour la création de logements, mais doit être complété par des considérations locales et techniques », ajoute Richard Malle.

Nos projets emblématiques

Cet indice met l’accent sur des territoires que Novaxia connaît déjà bien. Experts du recyclage urbains depuis 2006, nos équipes avaient déjà identifié les territoires dynamiques et opérations les plus propices au recyclage urbain, comme en témoignent plusieurs réalisations récentes. Cet outil permettra aux experts de dialoguer avec les collectivités et élus, afin de leur permettre d’engager des projets de recyclage urbain.

Résidence Boréales, à Clichy-la-Garenne (92).

« Boréales » a démoli d’anciens bureaux et entrepôts obsolètes pour reconstruire 306 logements répartis sur 8 bâtiments. Conçue par Wilmotte & Associés et IKA Architecture, elle allie esthétisme et respect de l’environnement, avec des façades en pierre naturelle, de larges baies vitrées et des jardins paysagers couvrant 25 % du site. Certifié E+/C- et situé à 9 minutes à pied du métro Mairie de Clichy, ce projet s’inscrit dans la dynamique de transformation de Clichy, qui modernise ses quartiers d’affaires et son front de Seine. Novaxia Investissement, Cogedim et Serpi Promotion ont livré le projet mi-2024.

Résidence Cœurs Meuniers, à Bagneux (92)

Cet ancien bureau des années 70 a été transformé en plus de 400 logements dans le cadre de l’opération « Cœur Meuniers ». Situé à proximité du RER B, de la ligne 4 et de la future ligne 15, l’ensemble fait plus de 19 000 m². L’opération est composée de 195 logements, dont 47 cédés à Seqens (Groupe Action Logement) et financés par la Banque des Territoires, de 207 chambres étudiantes gérées par Kley et d’un commerce. Entouré d’espaces verts, le projet a été conçu et suivi en exécution par le Cabinet Valero & Gadan Architectes et réalisé par l’entreprise générale Outarex (Spie Batignolles). Novaxia Investissement, Cogedim et Serpi Promotion ont livré le projet en 2021.

Grâce à cet outil, Novaxia et l’ORIE souhaitent accélérer le recyclage des bureaux obsolètes en logements pour répondre aux besoins des Franciliens et participer à la transition écologique du secteur immobilier.